به گزارش صنعت ساختمان به نقل از باشگاه خبرنگاران جوان، محمد دبیری، کارشناس اقتصاد مسکن، در اظهاراتی به بررسی ابعاد مختلف طرح نهضت ملی مسکن و وضعیت کنونی بازار مسکن ایران پرداخت. وی با اشاره به وعده ساخت یک میلیون واحد مسکونی در این طرح، تاکید کرد که تولید مسکن نیازمند فراهم بودن چهار عنصر اساسی است: زمین، سرمایه، نیروی کار و تقاضای واقعی. به گفته وی، در صورت فقدان هر یک از این عوامل، تحقق این وعده با چالشهای جدی مواجه خواهد شد.
دبیری با استناد به تجربه سال ۱۳۹۲، یادآور شد که در آن سال بخش خصوصی با تمام توان خود تنها موفق به ساخت حدود ۷۵۰ هزار واحد مسکونی شد. او با توجه به افزایش چشمگیر هزینههای ساخت و قیمت زمین در شرایط کنونی، و همچنین محدودیتهای موجود در دسترسی به منابع مالی، تحقق هدفگذاری یک میلیون واحد مسکونی را بسیار دشوار ارزیابی کرد.
این کارشناس اقتصادی، پرداخت تسهیلات هدفمند در حوزه مسکن را یکی از راهکارهای اساسی برای بهبود وضعیت تولید مسکن دانست. او تاکید کرد که دولت باید به جای تمرکز صرف بر اعلام اهداف، زنجیره تولید را تسهیل کند؛ به این معنا که با در اختیار گذاشتن زمین، کنترل تورم و ارائه تسهیلات هدفمند، زمینه را برای افزایش تولید مسکن فراهم آورد. در این صورت، به گفته وی، میتوان امیدوار بود که به هدف تعیینشده نزدیک شد.
دبیری در خصوص وضعیت کنونی بازار مسکن، اظهار داشت که این بازار در یک رکود تورمی قرار دارد. به این معنا که حجم معاملات کاهش یافته، اما قیمتها همچنان در سطوح بالایی قرار دارند. وی علت اصلی این وضعیت را عدم ورود عرضه جدید به بازار مسکن دانست، چرا که افزایش هزینههای تولید، انگیزه سازندگان را کاهش داده و از سوی دیگر، خانوارها نیز قدرت خرید کافی ندارند. این عدم تعادل منفی، به گفته وی، باعث شده است که بازار در ظاهر بیحرکت باشد، اما در عمق، فشار زیادی بر همه فعالان این حوزه وارد شود.
با وجود این چالشها، دبیری معتقد است که تقاضای واقعی برای مسکن در کشور وجود دارد و همین امر، امیدبخش است. وی تاکید کرد که هر خانوادهای به مسکن نیاز دارد و این نیاز، موتور محرکه آینده بازار خواهد بود.
این کارشناس اقتصاد مسکن، دو مانع اصلی برای بهبود بازار مسکن را تورم ساخت و هزینههای غیرمولد عنوان کرد. وی توضیح داد که قیمت آهن، سیمان، تاسیسات و دستمزدها به طور مداوم در حال افزایش است و حتی در شرایط رکود نیز کاهش نمییابد. همچنین، هزینههای مربوط به مجوزها، عوارض شهری و بروکراسی اداری، بخش قابل توجهی از تسهیلات بانکی را به خود اختصاص میدهد و در نتیجه، منابع کمی به عملیات اجرایی واقعی میرسد. دبیری تاکید کرد که اگر این دو مانع رفع نشود، حتی بهترین نیتها و سیاستها نیز نمیتوانند به نتیجه مطلوب دست یابند.
دبیری با استناد به تجربیات داخلی و بینالمللی، اظهار داشت که دولت در مقام مجری، معمولاً موفق نیست و پروژههای دولتی اغلب با تاخیر و کیفیت پایین به بهرهبرداری میرسند. او نقش صحیح دولت را تسهیلگری دانست، نه سازندگی. به این معنا که دولت باید با آمادهسازی زمین، سادهسازی فرآیند صدور پروانه، کاهش نرخ تامین مالی و ایجاد امنیت سرمایهگذاری، زمینه را برای فعالیت بخش خصوصی فراهم کند. در این صورت، به گفته وی، بخش خصوصی ظرفیت آن را دارد که بار اصلی تولید مسکن را به دوش بکشد.
دبیری با تاکید بر اینکه بخش خصوصی ستون اصلی تولید مسکن در کشور است، گفت که این بخش در حال حاضر در تنگنای تاریخی قرار گرفته است: نقدینگی کم، هزینه بالا و ریسک زیاد. با این حال، او تصریح کرد که هنوز سازندگانی هستند که پروژه شروع میکنند، زیرا میدانند نیاز واقعی به مسکن وجود دارد.
این کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه سه اقدام کلیدی برای بهبود وضعیت بازار مسکن ضروری است، این اقدامات را “نهضت رفع موانع”، “کنترل تورم” و “تسهیلات هدفمند” عنوان کرد. او توضیح داد که “نهضت رفع موانع” به معنای سبکسازی بروکراسی و کاهش هزینههای غیرضروری است. “کنترل تورم” نیز به معنای ایجاد ثبات اقتصادی است، چرا که بدون ثبات اقتصادی، هیچ سازندهای جرأت شروع پروژه را نخواهد داشت. “تسهیلات هدفمند” نیز به معنای تزریق مستقیم وام به عملیات اجرایی است، نه به مجوزها و هزینههای جانبی. او تاکید کرد که در صورت انجام این سه اقدام، هم رکود بازار میشکند و هم تولید پایدار میشود.
دبیری با بیان اینکه مسکن در ایران نه یک انتخاب، که یک ضرورت است، تاکید کرد که جمعیت و شهرنشینی در حال افزایش است و این یعنی آینده بازار روشن خواهد بود. او معتقد است که بخش خصوصی اگر حمایت شود، میتواند نه فقط یک میلیون، که بیشتر از آن را هم عملی کند.
وی در ادامه به افزایش حدوداً یکچهارمی هزینه ساخت در یک سال گذشته اشاره کرد و گفت: از مصالح و تاسیسات گرفته تا دستمزد کارگر، همگی افزایش یافتهاند. یعنی برای یک پروژه متوسط، چند صد میلیون فقط به خاطر همین تغییرات به هزینهها اضافه میشود. دبیری اظهار داشت که طبیعیست این فشار خودش را در قیمت تمامشده واحدها نشان دهد.
این کارشناس اقتصاد مسکن پیشبینی کرد که شدت افزایش قیمت مسکن در نیمه دوم سال جاری، بستگی به مدیریت تورم و دسترسی سازندهها به منابع مالی دارد. وی معتقد است که اگر این دو عامل کنترل شود، میتوان رشد قیمتها را قابل مدیریت نگه داشت. او در پایان ابراز امیدواری کرد که با وجود همه این شرایط، نیاز واقعی به مسکن آنقدر بالاست که بازار در نهایت مسیر خودش را پیدا میکند و سازندهها با مدلسازی درست میتوانند مانع جهشهای سنگین مسکن شوند.
منبع: باشگاه خبرنگاران جوان
