به گزارش صنعت ساختمان به نقل از باشگاه خبرنگاران جوان، بازار مسکن به عنوان یکی از ارکان حیاتی و پویای اقتصاد، همواره تحت تأثیر عوامل گوناگونی قرار دارد. این عوامل شامل وضعیت اقتصادی کلان، نرخ تورم، نرخ سود بانکی، سیاستهای دولتی و تحولات جمعیتی است. در سالهای اخیر، مهاجرت و جابجایی اتباع خارجی از کشور به یکی از عوامل تأثیرگذار بر بازار مسکن، به ویژه در استان تهران، تبدیل شده است.
با توجه به تمرکز بالای اتباع خارجی در استان تهران به عنوان پایتخت و مرکز اقتصادی کشور، هرگونه تغییر در جمعیت این گروه میتواند بازتاب مستقیمی در بازار مسکن، به ویژه در حوزه اجارهبها، داشته باشد. این موضوع به ویژه در شرایطی که بازار مسکن با چالشهای متعددی روبرو است، اهمیت بیشتری پیدا میکند.
در جریان جنگ ۱۲ روزه، برخی از کارشناسان حوزه مسکن، خروج تعدادی از اتباع خارجی از کشور را به عنوان یکی از دلایل کاهش قیمت اجارهبها مطرح کردند. این موضوع، سوالاتی را در مورد میزان و دامنه تأثیر خروج اتباع بر بازار اجارهبها ایجاد کرده است.
اخیراً، یک مقام اجرایی در تهران اعلام کرده است که اجارهبها بین ۳۰ تا ۳۵ درصد کاهش یافته است. پیش از این نیز، برخی از رسانهها به نقل از روابط عمومی استانداری تهران از کاهش محسوس اجارهبها در برخی از شهرستانهای استان تهران تا ۳۰ درصد به دلیل خروج ۷۵۰ هزار تبعه غیرمجاز خبر داده بودند. این آمار و ارقام، نشاندهنده اهمیت بررسی دقیقتر تأثیر خروج اتباع بر بازار اجارهبها است.
فرشید ایلاتی، کارشناس حوزه مسکن، در گفتوگو با باشگاه خبرنگاران جوان، درمورد تأثیر خروج اتباع بر روند اجارهبهای مسکن اظهار داشت: اخیراً عنوان شده است که حدود یک میلیون نفر از اتباع خارجی از کشور خارج شدهاند که بخش عمدهای از آنها مربوط به استان تهران، بهویژه مناطق جنوب و جنوب شرق تهران، بودهاند. این خروج، با تخلیه خانهها توسط اتباع، موجی در مورد تغییر قیمت اجارهبهای مسکن ایجاد کرده است.
این کارشناس حوزه مسکن در ادامه افزود: بسیاری از خانههایی که توسط اتباع اجاره شده بودند، بافت کلنگی داشتند و نیاز به بازسازی دارند. پس از خروج اتباع، برخی از این خانهها بازسازی و توسط مالکان به بازار عرضه شدهاند. در مناطقی که اتباع حضور داشتند، با خروج برخی از آنها، قیمتها کاهش یافته و نرخ اجاره با ثبات روبهرو شده است. به همین دلیل، میتوان خروج اتباع را یکی از دلایل کاهش و ثبات قیمت اجاره در مناطق جنوبی تهران دانست؛ البته باید توجه داشت که این مسئله را نمیتوان به تمامی مناطق تهران تعمیم داد، زیرا این نوع تقاضا یک سری محلههای خاص را دربر میگیرد. اگر روند خروج اتباع ادامه پیدا کند، میتواند همچنان باعث کاهش و ثبات قیمت اجاره در آن مناطق شود.
بر اساس این اظهارات، به نظر میرسد که خروج اخیر حدود یک میلیون نفر از اتباع خارجی از کشور تأثیر قابل توجهی بر بازار اجارهبهای مسکن در مناطق خاصی از استان تهران، بهویژه در جنوب و جنوب شرق آن، داشته است. این تأثیر عمدتاً به صورت کاهش قیمت و ثبات نرخ اجارهبها در محلههایی خود را نشان داده است که پیش از این، محل سکونت غالب اتباع بودهاند.
دلایل اصلی این پدیده را میتوان در چند محور خلاصه کرد:
**کاهش تقاضا در مناطق خاص:**
حضور اتباع خارجی، بهویژه در برخی از محلات تهران، منجر به ایجاد یک موج تقاضای مشخص در بازار اجاره شده بود. با خروج بخش قابل توجهی از این جمعیت، تقاضا برای مسکن در این مناطق به طور طبیعی کاهش یافته است. این کاهش تقاضا، در شرایطی که عرضه مسکن نتواند به سرعت خود را با آن تطبیق دهد، به طور منطقی منجر به افت قیمتها یا حداقل ثبات در نرخ اجاره میشود.
**تخلیه واحدها و عرضه مجدد:**
منازلی که پیش از این توسط اتباع اجاره شده بودند، پس از خروج آنها، یا تخلیه شده و دوباره به بازار عرضه شدهاند، یا به دلیل فرسودگی از چرخه اجاره خارج شده و مالکان به سمت بازسازی آنها رفتهاند. در هر دو حالت، این امر بر پویایی عرضه و تقاضا تأثیر میگذارد.
**ماهیت منطقهای:**
تأثیر خروج اتباع بر اجارهبها، یک پدیده متمرکز و منطقهای است و عمدتاً در محلات یا مناطقی مشاهده میشود که این گروه جمعیتی حضور پررنگتری داشتهاند. در سایر مناطق تهران که ترکیب جمعیتی و الگوهای تقاضای متفاوتی دارند، این تأثیر کمرنگتر یا حتی ناچیز است.
**پتانسیل ادامه روند:**
اگر روند خروج اتباع ادامه یابد، انتظار میرود که تأثیر کاهشی و ثباتبخش بر اجارهبها در همان مناطق خاص نیز ادامه پیدا کند. این موضوع میتواند نشاندهنده وابستگی نسبی بازار اجارهبها در این مناطق به حضور اتباع باشد.
به طور خلاصه، خروج اتباع خارجی از کشور، به ویژه از استان تهران، تأثیر قابل توجهی بر بازار اجارهبها در مناطق خاصی داشته است. این تأثیر، عمدتاً به صورت کاهش قیمت و ثبات نرخ اجارهبها در محلههایی خود را نشان داده است که پیش از این، محل سکونت غالب اتباع بودهاند. این پدیده، ناشی از کاهش تقاضا، تخلیه واحدها و عرضه مجدد، و ماهیت منطقهای آن است. ادامه این روند میتواند تأثیرات بیشتری بر بازار اجارهبها در این مناطق داشته باشد.
منبع: باشگاه خبرنگاران جوان
